国内住宅企业融资总量在增加，资金价格下降已经成为趋势。在这种情况下，企业开始在海外寻找融资机会，但美元的资金价格也在下降。中国报告网公布的《2017-2022年中国融资租赁产业发展态势及投资商机研究报告》国内融资的可玩性增大，住宅企业正在剥夺海外融资窗口期。

中原地产研究中心的数据显示，7月单月，住宅企业海外融资额合计超过32.8亿美元，住宅企业年度合计海外融资额超过255.7亿美元。比2016年同期的82.7亿元下跌了209%。住宅企业海外融资额创历史同期海外融资最低记录。

在发售规模上恒大(03333.HK )排名第一。恒大于6月22日宣布发行38亿美元的债券，加上合同交换债券28.24亿美元，共计发行66.24亿美元的借款。其次是佳兆业(01638.HK )，超过35亿美元。

另外，中国的海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也发售了5亿~10亿美元的平均海外债务。在加速海外融资的海外债务程序修改、政策希望外汇流动的大背景下，中资企业发行美元债务进入了窗边。

数据显示，2017年上半年，中资企业共发行142美元借款，总发售规模为1020亿美元，比2016年同期大幅增加。其中，住宅企业发行以美元计的借款特别大。法国对外贸易银行(Natixis )最近预测，今年中国离岸美元债务的发行量将持续增加，总额将是去年的两倍。房地产上市美元债务规模小，占总上市规模的39%。

中原地产统计资料、住宅企业1月发售海外融资共计9件、2月3件、3月11件、4月4件、5月6件、6月11件、7月9件。其中有些住宅企业发行新票据贷款给老债务。以恒大为例，将现有的1~3年到期的优先票据交换为4年、6年、8年的优先票据，金额为28.24亿美元，追加发售4年、6年、8年共计38亿美元的优先票据。

换句话说，这次发行总额约为66.24亿美元，其中8年的优先票据占非常高的7成。为什么中资企业从2017年开始掀起美元债券的发售热潮？ 民生证券研究报告显示，跨境资本结构的发展有更多不同的政策预期。美元债务激增的主要原因来自政策层面的发展——2017年，“资本管理的增大希望吸引外资转移国内机构的海外资本”的集团拳打脚踢发挥，修正海外债务程序，政策层面是外汇流动此外，还有行业专家的补充。

从发售趋势来看，现在的美国10年期国债到期收益率处于2014年以来的较低水平，对发行企业来说处于更好的发售窗口期。另外，考虑到在海外发行美元债券具有发行条件方便、发行许可低等优点，美元债券成为国内企业融资的最重要途径。从住宅企业层面来看，中原房地产分析师张大伟指出，住宅企业海外融资步伐放缓后，这种趋势经常出现的主要原因是国内融资的可玩性增大了。

国内住宅企业融资总量在增加，资金价格下降已经成为趋势。在这种情况下，企业开始在海外寻找融资机会，但美元的资金价格也在下降。张大伟指出，美元走强后，热钱流入中国市场，内地债市融资变得困难，不会加剧房地产企业“缺钱”的困境。住宅企业为了弥补现金流，依然不愿意在海外融资，预计2017年住宅企业将在海外融资，或在此之后更新记录。

住宅企业迎来了资金链考试的成绩，易居研究总监贤进指出，海外融资的最坏时机也在逐渐消失。最重要的因素之一是世界利率经常下降，特别是在美元增资后。所以缓和的信用政策环境引起了这样的企业的关注。以前对这种融资或有急救的意思，在取得国内大规模高价后，必须用海外融资来弥补短期资金不足，债务压力也很小。

贤进与最近的海外债务发行动作或者部分住宅企业持续取得土地后的资金压力的减少有关。这是急救方式，从侧面也要说明。许多住宅企业的债务发行信息很俗气。

融资还有机会。根据CRIC发布的6月份住宅企业月报，现在住宅企业融资前景依然不乐观。6月，除了恒大引进战转和新的放款票据，企业的追加融资额依然受到限制。

前几天，央行公布的5月金融数据统计资料报告显示，M2的增长速度几十年来首次达到9.6%，因此资金方面依然严峻，但房地产受到政策重点的“照顾”，未来融资环境提高的可能性很低，现在的债市中原地产研究中心的统计数据显示，2017年以来，住宅企业融资数据随后下跌，合计包括私募金、公司债务、中期票据等(不含出资比例融资)的国内融资仅为2238.97亿，与2016年前7月同期发行2017年7月单月住宅企业融资额为467亿，2016年7月同期为1187.8亿，每月比去年同期下跌61%。不仅如此，从资金价格来看，2017年发售的债券利率都在5%-6%以上，6月份多项融资的资金成本已经相似或达到7%。总体来看，所有住宅企业的融资成本与2016年的平均4%相比明显下降。

现在很多融资的年化收益率在5.5%以上。张大伟说，从资金成本来看，2016年房地产市场越来越激烈的主要原因是住宅企业的各种渠道是低价资金来源，债券是低价资金来源，2017年上半年住宅企业债务的可玩性增大，资金压力也显著增加他指出海外融资的可玩性不会再大了。

根据国泰君安证券数据，从2016年4季度开始住宅企业债务发行急剧缓和，2017年以来a股上市住宅没有发行过公司债务。从2017年下半年开始，房地产公司债务的出售和到期量逐渐上升，债务压力增大。2017年下半年，住宅企业债券的抛售期满在1000亿左右，但2018-2019年的抛售期满类似于5000亿，一些保守扩大的中小企业面临着越来越大的债务风险和资金链压力。

国内住宅企业融资总量在增加，资金价格下降已经成为趋势。在这种情况下，企业开始在海外寻找融资机会，但美元的资金价格也在下降。

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